Actualite
Communiqué Immobilier 07/09/2010
Niches fiscales
« Coup de rabot »
Attention, chiens méchants
Pour faire face aux difficultés budgétaires du pays, le coup de rabot sur les niches fiscales et sociales est actuellement arbitré à l’Elysée. Le Président de la République prévoit une économie de dix milliards d’euros pour l’exercice 2011-2012. Cela parait insuffisant à François BAROIN, ministre du Budget, des Comptes publics et de la Réforme de l’Etat, qui déclare qu’« une hausse des impôts à l’horizon 2013 » est inévitable. Philippe Marini considère pour sa part que « le gouvernement se laisse ballotter par les groupes de pression »…
Pour MM. Gilles Carrez et Philippe Marini, rapporteurs du budget et partisans du redressement immédiat des comptes de la nation, rien n’est encore joué : ni pour l’inclinaison de la lame du rabot ni pour la technique du « bouquet » (remise en cause de certains avantages fiscaux, voir remise à plat de certaines règles d’assiette). Le débat budgétaire de l’automne sur les niches fiscales s’annonce plus encore que les précédents bien agité…
Depuis le printemps, la FMIL propose une mesure simple : ajouter à la fin de la liquidation de l’impôt sur le revenu une « ligne de calcul» (correspondant à une reprise homogène de 10% -« coup de rabot »- sur l’ensemble des avantages éligibles au plafonnement global (1)). Cette solution permettrait de ne pas toucher aux avantages fiscaux existants.
Cette solution reçue favorablement par Gilles Carrez, lors de sa rencontre avec la FMIL, semble aujourd’hui faire son chemin ….
(1) Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux qui sont accordés en contrepartie d'un investissement ou d'une prestation dont bénéficie le contribuable. Les réductions et crédits d’impôt sont par hypothèse compris dans le champ d’application du dispositif, s’ils n’en sont pas exclus par une disposition expresse. Les avantages fiscaux qui ne sont pas pris en compte pour le plafonnement sont en principe des avantages liés à la situation personnelle du contribuable ou à la poursuite d'un objectif d'intérêt général sans contrepartie.
Scellier
Nouveau zonage et baisse des loyers
A compter du 1er janvier 2011
Lors de sa rentrée politique, Benoist APPARU a présenté deux mesures qui entreront en vigueur au 1er janvier prochain : un nouveau zonage et une baisse des plafonds de loyers.
Nouveau zonage
Pour les actes notariés signés à compter du 1er janvier 2011 le nouveau zonage comprendra 5 zones :
-Zone A bis (Paris + 29 communes) : BOULOGNE-BILLANCOURT, CLICHY, ISSY-LES-MOULINEAUX, LEVALLOIS-PERRET, MALAKOFF, MONTROUGE, NEUILLY-SUR-SEINE, PUTEAUX, SAINT-CLOUD, SURESNES, VANVES, AUBERVILLIERS, BAGNOLET, LILAS, MONTREUIL, PANTIN, PRE-SAINT-GERVAIS, SAINT-DENIS, SAINT-OUEN, CHARENTON-LE-PONT, FONTENAY-SOUS-BOIS, GENTILLY, IVRY-SUR-SEINE, JOINVILLE-LE-PONT, KREMLIN-BICETRE, NOGENT-SUR-MARNE, SAINT-MANDE, SAINT-MAURICE, VINCENNES, PARIS ;
-Zone A : communes actuellement classées en zone A (1) et non retenues pour « A bis » ;
-Zone B1 : communes actuellement classées en zone B1 (1) ;
-Zone B2 : communes actuellement classées en zone B2 (1) ;
-Zone C : communes non classées (reste du territoire) (1) .
Selon Benoist Apparu la prochaine révision de ce zonage interviendra d’ici 2012.
L’agrément ministériel prévu pour l’ouverture du dispositif Scellier à la zone C restera exceptionnel :
Pour éviter les excès des « Robien », le dispositif « Scellier » restera exclu de la zone C. Toutefois l’article 83 de la loi de finances pour 2010 autorise le ministre du Logement à délivrer des agréments à certaines communes, en tenant compte des besoins en logement adaptés à la population. La commune, ou l’établissement public de coopération communale (EPCI) pourra demander au Ministre chargé du Logement la délivrance d’un agrément qui permettra, par dérogation au droit commun, de faire bénéficier du dispositif « Scellier » les acquéreurs de logements locatifs neufs situés sur leur territoire. Les textes réglementaires sont toujours en attente….
Baisse des plafonds de loyers.
Actes notariés signés et les PC déposés à compter du 1er janvier 2011
Acquisition jusqu’au 31 décembre 2010
Acquisition à compter du 1er janvier 2011
(en €/m2/mois)
Plafonds Actuels (2010)
Plafonds SCELLIER 2011
% de baisse
Libre
Intermédiaire
Libre
Intermédiaire
A bis
21,72
17,38
21,7
17,3
0
A
21,72
17,38
16,1
12,9
26%
B1
15,1
12,08
13
9,9
14%
B2
12,35
9,88
10,6
8,5
14%
C
9,05
(plafond Robien actuel )
7,24
(plafond Borloo actuel)
6,1
(cas d’agrément)
4,9
(cas d’agrément)
35%
(1) Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement
Taxe foncière
Exonération
Logements neufs BBC 2oo5
Les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre peuvent, par une délibération, exonérer de la taxe foncière sur les propriétés bâties à concurrence de 50 % ou de 100 % les constructions de logements neufs achevées à compter du 1er janvier 2009 dont le niveau élevé de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret, est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur.
Un décret (1) précise que cette exonération s'applique aux logements neufs titulaires du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » (2).
L’exonération s'applique à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement de la construction, pendant une durée que chaque collectivité territoriale ou établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre détermine et qui ne peut être inférieure à cinq ans (3).
(1) Décret n° 2009-1529 du 9 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 1383-0 B bis du code général des impôts relatif à l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties des constructions de logements neufs à haut niveau de performance énergétique
(2) Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique »
(3) Voir La lettre des adhérents de la FMIL – Janvier 2010
Réglementation
Conseil en gestion de patrimoine
Proposition de loi de Louis Giscard d’Estaing (1)
Extraits de la Lettre des adhérents de la FMIL - Janvier 2010
Certains adhérents s’interrogent sur les enjeux du débat législatif à venir concernant la proposition de loi de Louis Giscard d’Estaing ainsi que sur la norme ISO 22222 applicable au conseil en gestion de patrimoine. « La Lettre des adhérents de la FMIL » vous propose une grille de lecture simplifiée pour mesurer les enjeux du débat :
● De quoi s’agit-il ? Depuis plusieurs décennies la financiarisation du patrimoine des ménages à fait naitre de nouveaux professionnels qui sous diverses appellations (« gestion de fortune » « approche patrimoniale globale » « gestion de patrimoine » « private banking » « gestion de portefeuille » « ingénierie financière ou patrimoniale » « conseiller en défiscalisation ») revendiquent une étiquette de « conseiller en gestion de patrimoine ». Cette casquette (étiquette) devenue banale aujourd’hui recouvre ainsi bien des services sophistiqués que la vente de produits (assurance, financiers, immobilier). Que recouvre cette étiquette « conseiller en gestion de patrimoine » ? Est-elle simplement un habillage commercial ou une activité à part entière qu’il est nécessaire de réglementer ? Si en surface, le consommateur semble être le prétexte à une clarification, il s’agit bien « concrètement » (n’ayons pas peur des mots) d’un « combat » entre professionnels qui jouent du coude à coude pour s’approprier, sinon un marché, une compétence exclusive faite de qualifications professionnelles.
● Histoire d’une aubaine Apparus en France dans les années 1970, ceux qu’on appelle couramment les CGP (Conseillers en Gestion de Patrimoine) trouvent leurs origines professionnelles dans les pratiques professionnelles aux USA. La croissance économique (trente glorieuses), le boum de la finance, l’envol des bourses et des marchés financiers ont générées des retombées financières importantes pour la population et un nouveau train de vie ….. Témoins de ce phénomène, de nouvelles pratiques professionnelles sont nées (nouveaux métiers) pour tirer profit de ces nouveaux revenus des ménages. Dans un premier temps ces professionnels cherchaient à placer les avoirs des plus aisés (en prélevant une commission au passage), puis pour s’installer dans la durée (professionnellement) ils mirent en place une relation privilégiée avec leurs clients. C’est ainsi que ce qu’il est convenu d’appeler la gestion de patrimoine est devenue une activité qui consiste à mettre en place les solutions adaptées au développement, à la préservation, à la gestion et à la transmission du patrimoine d’un client….
Cette belle histoire était bousculée au début des années 2ooo par une vague de scandales financiers (affaire Enron aux USA et affaire Vivendi en France où de nombreux investisseurs ont tout perdu) pour finalement être encadrée par une législation de protection des investisseurs (USA : Lois Sarbanes Oxley du 31 juillet 2oo2 - France : Loi sur les Nouvelles Régulations Economiques du 15 mai 2oo1, Loi de Sécurité Financière du 1er août 2oo3, Loi pour la Confiance et la Modernisation de l'Economie du 26 juillet 2oo5). C’est pourquoi la presse parle aujourd’hui de protection des consommateurs…
En France, lors du débat législatif de la Loi de Sécurité Financière (2oo3), les pouvoirs publics n’ont pas souhaité mettre en place un statut de CGP (pourtant demandé par ces professionnels) en imposant un statut de CIF (Conseiller en Investissement financier). Toutefois, bien que non défini par les textes, le conseil en gestion patrimoniale s’est structuré progressivement autour d’exigences et de compétences pour rassurer les consommateurs. Vous pouvez d’ailleurs constatez que depuis la directive MIF vos métiers sont globalement orientés vers une démarche « produit adapté au client ».
● La compétence au cœur du métier Le conseil en gestion patrimoniale (conseil patrimonial) est une activité transversale pratiquée par de nombreux professionnels et selon des exigences et des responsabilités différentes (avocats, notaires, experts-comptables, CIF, démarcheurs, courtiers d'assurance, agents immobilier, salariés de banque ou compagnie d'assurance…). Certaines professions sont réglementées (organisées et contrôlées comme les avocats, les notaires) mais d’autres ne le sont pas : c’est le cas des Conseillers en Gestion de Patrimoine (en très grand nombre depuis la fin des années 80) puisque chacun peut s’autoproclamer conseiller en gestion de patrimoine (démarcheurs, courtiers, spécialistes de la défiscalisation, mandataires indépendants...) bien que ne disposant pas toujours de la Compétence Juridique Appropriée (CJA : qui reconnaît le droit d’effectuer, à titre accessoire, des consultations juridiques et de rédiger des actes sous seing privé- voir vos services juridiques sur ce sujet).
Se considérants dés l’origine comme seuls détenteurs de l’appellation Conseiller en Gestion de Patrimoine, les CGP libéraux regroupés en associations professionnelles revendiquent depuis 20 ans la création d’un statut mais sans succès jusqu’à ce jour puisque nous l’avons vu plus haut la loi de sécurité financière n’a pas permis de le mettre en place en privilégiant celui de Conseiller en Investissements Financiers (CIF). C’est pour cette dernière raison que les CGP libéraux exercent aujourd’hui leur activité sous différentes « casquettes légales » (statuts obligatoires : démarcheur bancaire et financier, agent immobilier, intermédiaire en assurances, CIF) bien que de nombreux cycles de formation à Bac+5 se multiplient en gestion de patrimoine et qu’ils revendiquent d’être assimilés à « leurs partenaires privilégiés » (avocats- notaires)…
Dernière tentative, il y a un an, les étudiants du Master2- IP de Clermont Ferrand (berceau historique de la formation CGP en France) ont saisi le député Louis Giscard d’Estaing afin qu’il dépose leur proposition de loi visant à réglementer la profession de CGP (déposer le titre CGP, l’encadrer et définir l’exercice illégal de la profession) ….. cette « proposition de loi » aura donc un impact déterminant sur nos activités car elle entrainera ou non l’appropriation par un groupe professionnel structuré, bénéficiant soit d’une formation soit d’une expérience professionnelle, du contrôle de votre cœur de métier…. (vaste débat j’en conviens).
● Qui sont ces indépendants Un Conseiller en Gestion de Patrimoine est celui qui établit un audit patrimonial sur la situation globale propre à chaque client. Par audit il faut entendre répondre à des questions : Qu’est-ce qui est bien construit juridiquement ou qui ne l’est pas ? Que faut-il faire pour atteindre les objectifs que l’on s’est fixé (construction patrimoniale, protection des enfants et planification successorale) ? Ce ne sont plus les produits vendus par les professionnels (assureur, agent immobilier…) qui doivent dicter la conduite à mener mais l’environnement du client, les objectifs et les motivations de chacun, d’où l’importance d’être conseillé par un professionnel indépendant…. Avec le Conseiller en Gestion de Patrimoine nous passons d’un métier de commercial à un métier de professionnels du droit (voir Compétence Juridique Appropriée et formation ci-dessus)
La compétence d’un CGP relève de plusieurs domaines juridiques : le droit fiscal (en particulier Impôt sur le Revenu, ISF), le droit civil (transmissions, successions), les changements législatifs annuels (en particulier les lois de finances que vous suivez assidument), le droit international (conventions fiscales), les marchés (financiers, immobiliers, devises…) et des compétences de méthodologie patrimoniale comme « Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier »….. Aujourd’hui pour acquérir cette « capacité professionnelle », un diplôme de 3ème cycle est nécessaire pour comprendre la limite entre un montage astucieux et un abus de droit.
● L’éthique : la norme ISO 22222 Un conseiller ne doit pas seulement être compétent en termes d’analyse ou de diagnostic pour vendre des produits : il doit mettre en place une stratégie et une préconisation.
La norme ISO 22222 publiée en décembre 2oo5 par l'Agence Française de Normalisation (AFNOR) définit une pratique professionnelle qui regroupe toutes les exigences préconisées par la loi de sécurité financière en plaçant l'éthique au cœur de la relation entre le Conseiller et son Client (la certification s'applique à tous les conseillers en gestion de patrimoine qu’ils soient salariés ou indépendants).
-Elle permet de garantir la qualité du conseil en gestion de patrimoine (comme d'autres normes garantissent une qualité) :
-Elle définit le processus de conseil en gestion de patrimoine ;
-Elle spécifie les exigences relatives au comportement éthique, aux compétences et à l'expérience requises pour exercer la profession de conseiller en gestion de patrimoine ;
-Elle s'applique à tous les conseillers en gestion de patrimoine : avocats spécialisés, notaires, experts-comptables, CIF, démarcheurs, courtiers d'assurance, agent immobilier, salarié de banque ou compagnie d'assurance ;
-Elle repose sur l'information du consommateur et le devoir de conseil ;
-Elle établit un référentiel des éléments clés de cette méthode et la traçabilité des prestations ;
-Elle formalise ce référentiel pour permettre au conseiller de prouver par écrit qu'il a bien garanti la qualité du service apportée à son client tout au long de la relation segmentée en six étapes :
1 Établir et définir le contenu de la relation avec le Conseiller en gestion de patrimoine ;
2 Collecter les informations relatives à la situation du client, à ses anticipations et à ses objectifs ;
3 Procéder à l'analyse et à l'évaluation de la situation patrimoniale du client ;
4 Élaborer et présenter le projet de gestion patrimoniale au client ;
5 Mettre en œuvre les préconisations ;
6 Assurer le suivi du projet et de la relation client dans le temps.
De nombreux conseillers en gestion de patrimoine suivent cette démarche et n’ont pas attendu la norme ISO 22222 pour effectuer l'activité intelligemment. Rappelons que pour être performant, un bon conseiller en gestion de patrimoine doit continuer à se former et à s'informer régulièrement pour mettre à jour ses connaissances et améliorer sans cesse ses compétences.
Le CGP doit s'attacher à la pertinence des méthodes et des moyens de toute nature qui sont nécessaires à la réalisation du conseil, en veillant notamment à la transposition des règles professionnelles dans ses procédures opérationnelles et en effectuant les vérifications qui accompagnent le traitement des opérations. La norme ISO 22222 propose un cadre normatif permettant aux professionnels de vérifier ces points régulièrement sans à-coup et sans risque d'oubli. En ce sens la norme ISO 22222 est un véritable outil de pilotage de l'activité de conseil en gestion de patrimoine au regard des obligations de vigilance financière de l'organisation, avec des méthodes de détection du défaut de vigilance ou d'une carence dans l'organisation des procédures internes.
Il est nécessaire que le consommateur ait confiance dans votre activité professionnelle. L'échange et le traitement des informations entre un Conseiller et ses clients est un aspect essentiel du conseil en gestion de patrimoine.
À ce jour, la norme ISO 22222 garantit que la prestation de conseil est conforme aux standards de qualité et d'organisation les plus sécurisants pour les professionnels comme pour les consommateurs, car elle balise la transparence de la relation entre le Conseiller et son Client en fonction du champ d'application du service de gestion de patrimoine proposé.
(1) Proposition de loi de M. Louis Giscard d'Estaing visant à donner un statut à la profession de conseiller en gestion de patrimoine
L'ONIP
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